Wat zijn de kosten koper (k.k.), hoe berekenen je ze en mag je ze mee financieren? We beantwoorden de meest gestelde vragen over kosten koper.
Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper alle kosten die te maken hebben met de overdracht van de aangekochte woning voor zijn rekening neemt. Welke kosten dit zijn lees je hier.
Welke kosten vallen onder kosten koper?
1. Overdrachtsbelasting in 2024
De overdrachtsbelasting is niet elk jaar hetzelfde.
Iedereen die overdrachtsbelasting betaalt, betaalt in 2024 2% van de koopsom behalve:
- 18-35 jarigen die een woning kopen met een koopprijs van maximaal € 510.000. Zij betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting. Aan deze vrijstelling zijn een aantal voorwaarden verbonden. De complete voorwaarden vind je op de website van Rijksoverheid.
- Beleggers (zij die zelf niet in de woning gaan wonen). Zij betalen in 2024 10,4% overdrachtsbelasting.
2. Notariskosten
De notariskosten liggen vaak tussen de €1.200 en €1.500. Je moet betalen voor de:
- Hypotheekakte: hierdoor heeft de bank zekerheid dat jouw lening wordt terugbetaald.
- Akte van levering (eigendomsbewijs): de woning komt op jouw naam te staan.
- Inschrijving in het kadaster van de hypotheekakte en de leveringsakte: de notaris regelt deze kosten, dus daarom verloopt de betaling via de notaris.
Zelf de kosten koper berekenen, hoe doe je dat?
Je kan zelf inschatten wat de kosten koper voor jou ongeveer zullen zijn. Dat doe je door eerst te kijken naar welk percentage overdrachtsbelasting voor jou van toepassing is en dat percentage te vermenigvuldigen met de koopsom. Daarbij tel je ongeveer € 1.200,- tot € 1.500,- notariskosten op.
Voorbeeld:
Je hebt een huis gekocht van € 400.000, je bent ouder dan 35 jaar en je bent geen belegger. Je moet daarom 2% overdrachtsbelasting betalen.
De overdrachtsbelasting bedraagt: (€ 400.000 / 100%) x 2% = € 8.000 overdrachtsbelasting. Bij de overdrachtsbelasting van € 8.000 tel je de notariskosten op. De verwachte kosten koper zijn dan in totaal circa € 9.300,-
Let op: met alleen de kosten koper ben je er nog niet. Er zijn namelijk ook aanvullende kosten die per persoon verschillen. Daarover lees je hieronder meer.
Welke aanvullende kosten zijn er?
Naast de kosten koper zijn er mogelijk aanvullende kosten.
Taxatierapport
De kosten voor een taxatierapport liggen tussen € 500 - € 1.000. Bij het afsluiten van een hypotheek wil de bank meestal de marktwaarde van de woning weten. Deze marktwaarde wordt berekend door een taxateur.
Door de meeste hypotheekverstrekkers wordt een online taxatie ook goedgekeurd. Een online taxatie is iets minder betrouwbaar en kent daarom ook meer voorwaarden en is goedkoper. Vergeet dus niet om je in de voorwaarden te verdiepen.
Handig om te weten: deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Hypotheekadviseur
Het is verstandig (maar niet verplicht) om in gesprek te gaan met een hypotheekadviseur. Een hypotheekadviseur kan je alles vertellen over het kopen van een huis en de hypotheek die je daarvoor nodig hebt. Op basis van relevante informatie die jij de adviseur geeft voor en tijdens het gesprek ontvang je een gedetailleerd adviesrapport, waarin ook duidelijk is hoe het advies tot stand is gekomen.
De kosten van een hypotheekadviseur liggen vaak tussen de € 2.500,- en € 3.500,-
Handig om te weten: deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Nationale Hypotheek Garantie
Als de koopwoning je hoofdverblijf gaat zijn, kan je kiezen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een voordeel van NHG is dat de hypotheekrente dan meestal lager is. Een ander belangrijk voordeel is dat je met NHG de financiële risico’s van een koopwoning beperkt. NHG biedt tijdelijk steun als je de hypotheek niet meer zelf kunt aflossen. In zo’n situatie zoek je samen naar oplossingen. Verder bestaat met NHG de kans dat met gedwongen verkoop de mogelijke restschuld wordt kwijtgescholden. De NHG is niet elk jaar hetzelfde.
In 2024 kan je NHG krijgen met een maximale hypotheek van € 435.000 zonder energiebesparende voorzieningen of € 461.000 met energiebesparende voorzieningen.
In 2024 kost NHG je eenmalig 0,6% van jouw hypotheekbedrag. (Dit heet ook wel de borgtochtprovisie.) Dit zijn eenmalige kosten die je met je eigen geld moet betalen. Je kan deze kosten dus niet betalen met een hypotheeklening. Door de rentekorting en de belastingteruggave ‘verdien’ je de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie meestal ruimschoots terug.
Handig om te weten: deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Bankgarantie
In het voorlopige koopcontract voor je nieuwe huis wordt normaal gesproken een waarborgsom opgenomen. Dit is meestal 10% van de koopsom. De waarborgsom wordt aan de notaris overgemaakt, die het beheert. Als de koop doorgaat, wordt de waarborgsom van de totale koopsom afgetrokken.
Als je als particulier binnen drie dagen (= wettelijke bedenktijd) beslist dat de koop toch niet doorgaat, betaal je niets en krijg je je waarborgsom terug. Als je je na drie dagen bedenkt en je niet kunt beroepen op ontbindende voorwaarden, ontvangt de verkoper de waarborgsom.
Misschien kan je deze 10% niet zelf bekostigen. In zo’n geval kan je een bankgarantie aanvragen. De bank staat dan garant dat deze 10% betaald wordt. Let op: je moet het bedrag natuurlijk wel terugbetalen als je de koop na het verlopen van de wettelijke bedenktijd toch annuleert.
Een bankgarantie afsluiten kost meestal ongeveer 1% van de waarborgsom. Bij een koopsom van €250.000 en een waarborgsom van €25.000 kost de bankgarantie dus €250.
De kosten voor bankgarantie zijn niet fiscaal aftrekbaar.
Een (aankoop)makelaar
Bij het kopen van een woning hoef je niet voor de makelaar te betalen. Dat doet de verkoper. Wel kan je kiezen voor een aankoopmakelaar. Die nodig je uit bij een bezichtiging en hij geeft je onafhankelijk advies over het kopen van de woning.
De kosten voor een aankoopmakelaar zijn niet fiscaal aftrekbaar. Dé Makelaars van Altena verlenen ook aankoopbegeleiding. Neem gerust contact met ons op voor meer informatie hierover.
Overige kosten
Er zijn nog een aantal andere mogelijke kostenposten. In sommige gevallen is het bijvoorbeeld verstandig om te kiezen voor een bouwkundige keuring. Vergeet ook de kosten voor verduurzamen, verbouwen, opknappen en een eventuele verhuiswagen niet.
Mag je de kosten koper meefinancieren? Mag je je overwaarde gebruiken om de kosten koper te betalen?
De kosten koper mag je niet betalen met een hypotheeklening en moet je van je eigen geld betalen, tenzij de woning voor een hogere marktprijs getaxeerd wordt dan dat jij hem gekocht hebt.
Voorbeeld:
Stel dat je een woning koopt voor €300.000. Als we hier de kosten koper bij optellen, zitten we ongeveer op €307.000. Als de woning getaxeerd is op €300.000, dan moet je de kosten koper uit eigen zak betalen. Echter, mocht de woning getaxeerd worden op bijvoorbeeld €305.000, dan mag je maximaal dat bedrag lenen. Je hypotheek is dan wel hoger. (Deze situatie komt regelmatig voor wanneer er gekocht wordt onder de vraagprijs.)
Mag je de kosten koper en aanvullende kosten aftrekken van de belasting?
Slechts een deel van deze kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar.
- De overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar, omdat dit een uitgave is aan de belastingdienst.
- Notariskosten: De kosten voor de hypotheekakte & de kadastrale rechten voor de hypotheekakte zijn wel fiscaal aftrekbaar. De kosten voor de akte van levering en de kadastrale rechten zijn niet fiscaal aftrekbaar.
- De kosten voor het taxatierapport zijn wel fiscaal aftrekbaar.
De volgende aanvullende kosten zijn fiscaal aftrekbaar:
- Advies en bemiddelingskosten voor uw hypotheekadviseur;
- Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
- Kosten voor een bouwtechnische keuring;
Deze aanvullende kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar:
- Kosten voor een bankgarantie voor het betalen van een waarborgsom;
- Kosten voor een aankoopmakelaar;
Kosten koper voor starters, hoe zit dat precies?
Ben je starter, tussen de 18 en 35 jaar en betaal je een koopprijs van maximaal € 510.000? Dan mag je in 2024 gebruikmaken van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (als je dit nog niet eerder hebt gedaan). Dit betekent dat jouw kosten koper aanzienlijk lager zijn.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Heb je nieuwbouw gekocht of ben je van plan om nieuwbouw te kopen? Dan heb je niet te maken met kosten koper (k.k), maar met vrij op naam (v.o.n.). Bij vrij op naam betaal je geen extra overdrachtsbelasting, geen notariskosten en geen taxatiekosten.
Heb je vragen of interesse in onze dienstverlening? Neem contact met ons op.
